房地产开发投资全过程动态风险管理

风险管理是项目管理知识体系（PMBOK）的重要组成部分。通过对房地产开发投资风险管理国内外研究现状的剖析可知，房地产开发投资风险管理的系统研究目前还处于发展阶段。站在房地产开发投资者的角度，为了实现对房地产开发投资风险的全程跟踪，力求避免和减少由于开发投资风险事件导致房地产开发投资实际执行与计划目标产生偏离，实现既定的房地产开发投资目标，本书提出了房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）。
本书坚持规范分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合、宏观分析与微观分析相结合以及静态分析与动态分析相结合的原则，采用了文献阅读与相关调研、理论综述、数学模型分析、指标体系分析、比较分析以及案例分析等方法，对房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）的构建与实现进行了系统深入的分析和介绍。主要包括以下方面。
① 通过对房地产开发投资风险管理国内外研究现状的剖析，指出了目前研究存在的主要不足并提出了改进思路。
② 通过对房地产开发投资风险管理四种不同模式的比较得出全过程动态风险管理模式优于其他三种模式；构建了房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS），概述了房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）的实现过程与实现方法。
③ 对房地产开发投资风险识别常用方法的优点、缺点以及适用范围进行了比较，着重介绍了神经网络模型在房地产开发投资全过程动态风险识别中的应用原理；分为投资决策、土地获取、建设、租售以及物业运行五个阶段对房地产开发投资全过程风险进行了动态识别，利用影响图法归纳出对房地产开发投资目标实现产生影响的35个风险因素。
④ 对房地产开发投资风险评估常用方法的优点、缺点以及适用范围进行了比较，提出用纳入时间因素的动态层次分析法对房地产开发投资风险进行动态评估；通过各种风险识别方法将风险按照对房地产开发投资影响的重要程度以及对时间变化的敏感性划分为四种类型，通过对房地产开发投资面临的四种类型风险进行分析，得出房地产开发投资的实际风险仅为即使采取风险控制措施也无法避免的那些风险和人为失误引起的风险；对房地产开发投资全过程风险进行了动态评估，并对房地产开发投资全过程综合风险的评估方法进行了探讨，运用模糊综合评价方法对某住宅小区开发投资的决策阶段、土地获取阶段以及建设阶段的总体风险进行了评价。
⑤ 对房地产开发投资风险应对常用策略的优点、缺点以及适用范围进行了比较，提出了风险应对策略方案的决策流程；提出了基于模糊数排序理论的房地产开发投资多目标风险决策方法；提出了基于多属性效用理论的房地产开发投资风险多目标决策方法；结合房地产开发投资收益、成本以及风险损失，提出了基于预期收益的房地产开发投资全过程动态风险应对方案决策方法，并对房地产开发投资全过程风险进行了动态应对方案决策。
⑥ 对房地产开发投资风险监控常用方法的优点、缺点以及适用范围进行了比较，着重探讨了风险跟踪图和风险监控预警管理系统；提出了房地产开发投资全过程动态风险监控预警管理系统模型。
本书阐述的研究成果主要有：指出了目前房地产开发投资风险管理研究存在的主要不足和改进思路；提出了房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）构建理论，实现了房地产开发投资全过程动态风险管理。
本书提出的房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）可以提高房地产开发投资风险管理的精度、效率以及针对性。在实际操作中，可以将系统的各个环节文件化，并形成标准化的房地产开发投资风险管理系统运作指南，可供开发投资者及相关部门直接采用。该系统的建立不但可以丰富房地产开发投资风险管理学科的内容，而且对房地产开发投资者的稳定发展也具有重要的现实意义。

本书以房地产开发投资为研究对象，通过对房地产开发投资风险管理国内外研究现状的剖析，提出了一种新的房地产开发投资风险管理模式，即房地产开发投资全过程动态风险管理模式，并以该模式为基础，构建了房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）。全书共6章内容：第1章是房地产开发投资全过程动态风险管理导论；第2章是房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）构建理论；第3章至第6章详细介绍了如何实现房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）；其中，第3章是房地产开发投资全过程动态风险识别系统；第4章是房地产开发投资全过程动态风险评估系统；第5章是房地产开发投资全过程动态风险应对方案决策系统；第6章是房地产开发投资全过程动态风险监控系统。
本书的适用读者包括：高等院校投资学、工程管理以及房地产专业的教师、研究生、高年级本科生，从事房地产开发投资风险管理的研究人员，政府有关部门管理人员，房地产开发投资者，以及与其业务相关的咨询、设计、施工、营销、物业服务等企业的中、高层管理人员。

第1章房地产开发投资全过程动态风险管理导论1
1.1房地产开发投资风险管理的研究对象与意义2
1.1.1房地产开发投资风险管理的研究对象2
1.1.2房地产开发投资风险管理的研究意义8
1.2国内外房地产开发投资风险管理研究现状10
1.2.1风险管理系统研究10
1.2.2房地产开发投资风险管理研究14
1.2.3目前研究存在的主要不足及改进思路15

第2章房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）构建理论16
2.1房地产开发投资风险管理模式选择17
2.1.1非全过程静态风险管理模式17
2.1.2全过程静态风险管理模式17
2.1.3非全过程动态风险管理模式18
2.1.4全过程动态风险管理模式18
2.2房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）构建的前提条件19
2.2.1房地产开发投资全过程动态风险管理主体的确定19
2.2.2房地产开发投资全过程动态风险管理过程的确定20
2.3房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）构建的主要内容20
2.3.1房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）的全过程22
2.3.2房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）的动态性24
2.3.3房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）的全过程动态性28
2.4房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）实现概述31
2.4.1房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）实现过程32
2.4.2房地产开发投资全过程动态风险管理系统（WPDRMS）实现方法34

第3章房地产开发投资全过程动态风险识别系统35
3.1风险识别的含义与特征36
3.1.1风险识别的含义36
3.1.2风险识别的特征36
3.2风险识别的目的37
3.3风险识别的过程与方法38
3.3.1风险识别的过程38
3.3.2风险识别的方法39
3.4房地产开发投资全过程动态风险识别45
3.4.1房地产开发投资决策阶段动态风险识别49
3.4.2房地产开发投资土地获取阶段动态风险识别53
3.4.3房地产开发投资建设阶段动态风险识别54
3.4.4房地产开发投资租售阶段动态风险识别57
3.4.5房地产开发投资物业运行阶段动态风险识别61

第4章房地产开发投资全过程动态风险评估系统65
4.1风险评估的含义与特征66
4.1.1风险评估的含义66
4.1.2风险评估的特征66
4.2风险评估的目的67
4.3风险评估的过程与方法67
4.3.1风险评估的过程67
4.3.2风险评估的方法68
4.4房地产开发投资全过程动态单个风险评估76
4.4.1房地产开发投资决策阶段动态风险评估77
4.4.2房地产开发投资土地获取阶段动态风险评估79
4.4.3房地产开发投资建设阶段动态风险评估82
4.4.4房地产开发投资租售阶段动态风险评估88
4.4.5房地产开发投资物业运行阶段动态风险评估88
4.5房地产开发投资全过程动态阶段风险与总体风险评估89
4.5.1房地产开发投资全过程动态阶段风险度与总体风险度评估数学模型89
4.5.2房地产开发投资全过程动态阶段风险与总体风险评估的应用90

第5章房地产开发投资全过程动态风险应对方案决策系统101
5.1风险应对方案决策的含义与特征102
5.1.1风险应对方案决策的含义102
5.1.2风险应对方案决策的特征102
5.2风险应对方案决策的目的103
5.3风险应对计划与策略103
5.3.1风险应对计划103
5.3.2风险应对策略104
5.4风险应对方案决策的过程与方法112
5.4.1风险应对方案决策的过程112
5.4.2风险应对方案决策的方法112
5.5房地产开发投资全过程动态风险应对方案决策122
5.5.1房地产开发投资决策阶段动态风险应对方案决策122
5.5.2房地产开发投资土地获取阶段动态风险应对方案决策123
5.5.3房地产开发投资建设阶段动态风险应对方案决策124
5.5.4房地产开发投资租售阶段动态风险应对方案决策125
5.5.5房地产开发投资物业运行阶段动态风险应对方案决策125

第6章房地产开发投资全过程动态风险监控系统126
6.1风险监控的含义与特征127
6.1.1风险监控的含义127
6.1.2风险监控的特征127
6.2风险监控的目的128
6.3风险监控的过程与方法129
6.3.1风险监控的过程129
6.3.2风险监控的方法129
6.4房地产开发投资全过程动态风险监控预警管理系统134
6.4.1房地产开发投资全过程动态风险监控预警管理系统要求136
6.4.2房地产开发投资全过程动态风险监控预警管理系统模型136
6.4.3房地产开发投资风险监控预警与应对周期137
6.4.4房地产开发投资决策阶段动态风险监控预警管理系统138

参考文献140

后记148