房地产从入门到精通——项目报建·施工管理·竣工验收

房地产行业是我国的支柱产业之一，对国民经济的健康发展起着重要的作用。随着房地产行业的不断发展，竞争日趋激烈，也给房地产行业带来了较大的压力。为了能够在激烈的市场竞争中取胜，降低成本和扩大利润是房地产行业需要重点考虑的问题，需要加强内控管理制度，优化房地产的内控建设，从而促进房地产行业的持续、健康发展。 
在房地产新环境下，对市场、环境、客户的研究分析显得尤为重要，这是打造符合市场需求的产品重要工作。除了对市场、环境和客户的深入研究和分析，创新的营销方法也是赢得市场重要的手段。本书就如何分析、定位产品和市场，以及创新营销展开案例式的讨论和讲解。房地产项目策划的全过程需要开发商从拿地开始，进行市场调查、消费者心理行为分析、市场定位、项目规划设计，制定价格策略、广告策略、销售策略，以及物业管理前期介入的全过程筹划与部署工作。 房地产项目策划是将策划理论与房地产开发、房地产投资。房地产估价、房地产经营、房地产市场营销、物业管理等有关理论与知识结合，并应用于房地产项目实际运作过程中的一门新兴学科。如今，房地产市场调研、项目报建、施工管理、营销策划等仍存在一定的问题，基于此，我们通过对国内一些知名房地产企业的成功经验进行总结，结合我们的咨询调研方案，编写了“房地产项目策划与实施从入门到精通系列”，具体包括《房地产从入门到精通——市场调研·项目策划·投资分析》《房地产从入门到精通——项目报建·施工管理·竣工验收》《房地产从入门到精通——营销策划·整合推广·销售管理》三本房地产行业用书，供读者参考使用。
其中，《房地产从入门到精通——项目报建·施工管理·竣工验收》一书主要包括三个部分：第一部分（分项目报建）由工程报建概述、土地使用权获取、项目立项管理、地产“五证”申办、其他手续审批、市政配套报批6章组成；第二部分（施工管理）由施工技术准备、施工现场准备、施工进度管理、施工安全管理、施工质量管理、施工成本控制6章组成；第三部分（竣工验收）由工程竣工验收、工程专项验收、项目档案验收、工程规划验收、工程竣工验收备案、工程竣工移交6章组成。
本书由刘少文主编，参与编写的还有匡仲潇、刘艳玲。由于编者水平有限，加之时间仓促，书中难免会出现疏漏与缺憾之处，敬请读者批评指正。

编者

刘少文，硕士，高级工程师，国家注册监理工程师。深圳职业技术学院房地产专业教师，曾在设计院、房地产公司担任技术及管理工作。对房地产项目设计与策划、现场管理、物业管理有较丰富的理论研究和实践经验。主编《人居环境》《物业管理实务》《房地产企业管理制度与表格》《领军商业地产——商业地产项目综合操盘全案》等图书，主持和参与多项部省级、企业科研工作，发表论文数十篇。

《房地产从入门到精通——项目报建·施工管理·竣工验收》一书主要涵盖三部分内容。第一部分：分项目报建，由工程报建概述、土地使用权获取、项目立项管理、地产“五证”申办、其他手续审批、市政配套报批组成；第二部分：施工管理，由施工技术准备、施工现场准备、施工进度管理、施工安全管理、施工质量管理、施工成本控制组成；第三部分：竣工验收，由工程竣工验收、工程专项验收、项目档案验收、工程规划验收、工程竣工验收备案、工程竣工移交组成。
本书实用性强，着重突出可操作性，尤其是提供的国内知名房地产企业在管理过程中的经典范本，可帮助企业管理者在房地产企业运营的全过程中提升工作能力，使之为企业的管理创造价值、发挥更大作用。

第一部分分项目报建001
报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。
第一章　工程报建概述	003
一、工程报建的含义	003
二、工程报建的条件	004
三、工程报建的阶段	004
相关链接　工程报建的关键节点	009

第二章　土地使用权获取	010
一、房地产开发用地概述	010
二、房地产开发用地的类型	012
三、房地产开发用地的取得方式	013
相关链接　《中华人民共和国城市房地产管理法》节选	013
四、开发建设中的城市房屋拆迁	015
相关链接　《国有土地上房屋征收与补偿条例》节选	016
五、获得项目地块前落实事项	019

第三章　项目立项管理	022
一、工程建设项目立项审批	022
相关链接　《国务院办公厅关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》节选	023
二、建设项目年度投资计划审批	025
【行业参考】北京市年度投资计划（不含政府投资项目）办理指南	026

第四章　地产“五证”申办	028
一、申办国有土地使用证	028
【行业参考】深圳市划拨土地决定书办理指南	029
二、申办建设用地规划许可证	030
【行业参考】深圳市建设用地规划许可证办理指南	030
三、申办建设工程规划许可证	032
【行业参考】北京市建设工程规划许可证（社会投资房屋建筑工程）办理指南	032
四、申办建筑工程施工许可证	034
五、申办商品房预售许可证	035
【行业参考】北京市商品房预售许可办理指南	036

第五章　其他手续审批	038
一、消防审批	038
【行业参考】深圳市消防设计审核或备案抽查办理指南	039
二、人防工程审批	041
【行业参考】深圳市人防工程方案报建审查办理指南	041
三、抗震设防审批	041
【行业参考】深圳市超限高层建筑工程抗震设防 审批办理指南	042
四、防雷装置审批	043
相关链接　深圳市防雷装置设计审核办理指南	043
五、环境评估	044
【行业参考】深圳市环境影响评价技术审查办理指南	044

第六章　市政配套报批	046
一、用水报批	046
【行业参考】北京市用水报装业务（一般工程建设项目受理报装）办理指南	047
二、天然气（管道燃气）报批	048
【行业参考】北京市天然气报装业务办理指南	048
三、供电报批	049
【行业参考】北京市供电报装业务办理指南	049
四、供热报批	051
【行业参考】北京市供热报装业务办理指南	051
五、排污报批	051

第二部分施工管理053
作为项目实施阶段的工程管理，对房地产产品质量的好坏、能否按计划时间完成以及能否获得预期利润，起着至关重要的作用。房地产工程施工管理是整个开发项目能够成功实施的重要保证，也是提高项目开发效率、提高开发产品品质的重要环节之一。
第七章　施工技术准备	055
一、了解施工合同	055
二、熟悉、会审图样	056
三、现场踏勘	058
四、编制施工组织设计	059

第八章　施工现场准备	060
一、施工场地的准备	060
二、施工设施的准备	062
相关链接　建筑工程施工中的常用机具	065
三、施工材料的准备	067
四、施工生产资料的准备	069
五、施工的场外准备	071

第九章　施工进度管理	074
一、进度控制的范围	074
二、进度的事前控制	075
三、进度的事中控制	078
四、进度的事后控制	082
相关链接　如何控制房地产项目的进度	083

第十章　施工安全管理	087
一、完善安全管理措施	087
二、施工安全危险源的辨识	096
三、施工安全重大危险源防治措施	099
四、施工现场安全管理	107
五、安全生产的保证措施	114
六、施工事故的预防监控	120

第十一章　施工质量管理	125
一、质量控制概述	125
二、建立项目质量管理保证体系	130
【行业参考】工程质量控制管理制度	134
三、分阶段进行质量控制	136
四、施工技术管理工作的质量控制	138
五、施工操作的质量控制	139

第十二章　施工成本控制	142
一、施工成本控制的基本原则	142
二、施工项目成本管理存在的主要问题	144
三、建立施工项目成本控制体系	146
四、施工前的工程项目成本控制	147
五、项目施工阶段的成本控制	150

第三部分竣工验收157
工程项目的竣工验收是施工全过程的最后一道程序，也是工程项目管理的最后一项工作。它是建设投资成果转入生产或使用的标志，也是全面考核投资效益、检验设计和施工质量的重要环节。
第十三章　工程竣工验收	159
一、工程竣工验收的作用	159
二、工程竣工验收的依据	160
三、工程竣工验收的条件	160
四、工程竣工验收的程序	161
相关链接　《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》	162
五、工程竣工验收的档案管理	165

第十四章　工程专项验收	167
一、消防验收	167
【行业参考】深圳市建设工程消防验收办理指南	169
二、防雷装置竣工验收	171
【行业参考】北京市防雷装置竣工验收办理指南	172
三、配套节水设施验收	173
【行业参考】北京市建设项目配套节水设施竣工验收办理指南	173
四、环境保护设施竣工验收	175
【行业参考】北京市建设项目环境保护设施竣工验收办理指南	177
五、建筑节能验收	179
【行业参考】深圳市民用建筑节能专项验收办理指南	180
六、人防工程验收	182
相关链接　上海市建设工程民防专项竣工验收实施办法（试行）（节选）	182

第十五章　项目档案验收	186
一、验收依据	186
二、验收组织	187
三、验收申请	187
相关链接　重大建设项目档案验收内容及要求	188
【行业参考】北京市对重点建设项目（工程）档案的验收办理指南	190

第十六章　工程规划验收	192
一、规划验收的概念	192
二、规划验收的法律依据	193
三、规划验收的条件	193
四、规划验收的内容	193
五、规划验收的标准	194
相关链接　上海市工程建设项目竣工规划资源验收管理规定（试行）（节选）	195

第十七章　工程竣工验收备案	198
一、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案	198
相关链接　《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》	200
相关链接　《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》节选	203
【行业参考】天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表	203
【行业参考】××房地产项目预热期营销推广策略	206
二、建设工程竣工验收消防备案	207
相关链接　《建设工程消防监督管理规定》节选	207
【行业参考】北京市建设工程竣工验收消防备案办理指南	209
三、人防工程竣工验收备案	211
【行业参考】北京市人防工程竣工验收备案办理指南	211

第十八章　工程竣工移交	213
一、移交应具备的条件	213
二、移交验收应提供的资料	214
三、移交验收的程序	214
四、移交验收的期限	215
五、工程的提前移交	215
【行业参考】××房地产企业物业移交管理流程规范	215