智慧物业管理与服务系列--物业服务合规管理指导手册：法律解读·风险防范·合规文书·问题答疑

随着城市化进程的不断加快与深入，居民社区、写字楼、大型商场、公共基础服务设施、工业园区、学校、医院、景区等都对物业管理有着极大的需求。但是，针对不同等级的物业标准又对物业管理提出了相应的规范。现代高水平的物业管理有向智能化发展的趋势，打造一个便捷、舒适、高效、智能的物业管理氛围是现代物业管理不断探索的目标。
目前，物业管理行业不仅需要强化各项信息化手段在现代物业管理中的应用力度，还应促进现代物业管理向着智能化方向发展。具体来说，要突出现代物业管理的智能化内涵，满足现代化社区对物业管理的要求，为居民提供更加智能化、人性化的服务，推动物业服务的高质量发展。
《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》明确指出，要推进物业管理智能化，推动设施设备管理智能化。在物业管理行业逐渐进入泛智慧化的新阶段，设施设备作为物业管理领域中的重点和难点，同时也是融合新技术进行价值赋能最好的试验田，成为各物业服务企业的“必争之地”，其中，以智能化为抓手进行数字化转型已成为发展智慧物业的主要落脚点之一。
智慧物业借助智慧城市、智慧社区起步发展，正逐步实现数字化、智慧化。智慧停车、智慧安防、智慧抄表、智能门禁、智能会议等智能化应用，在一定程度上提高了物业管理企业的态势感知、科学决策、风险防范等能力，在激烈的市场竞争中为降本增效提供了充分的技术保障，进而增强了企业的数字化治理能力。数字化治理是新时代下智慧物业管理的鲜明特征，将引领物业管理行业管理方式的深刻变革，推动智能化的智慧物业迈向新高度。
现代物业管理既面临新机遇，也面临新挑战，因此，物业服务企业要重视各类专业的智能化管理技术，从劳动密集型向技术密集型转变，不断学习、更新管理服务技术，紧跟科技潮流，向着更广阔的发展前景迈进。
基于此，我们组织相关职业院校物业服务专业的老师和房地产物业咨询机构的老师，根据相关法律法规及物业管理实践与理论研究的新趋势和新经验编写了本书。
《物业服务合规管理指导手册：法律解读·风险防范·合规文书·问题答疑》一书依据新的《物业管理条例》编制而成，由《物业管理条例》解读、《中华人民共和国民法典》中与物业管理有关的法条解读、物业管理中的法律风险及防范、物业服务合规管理文书、常见物业服务法律问题答疑五章组成。
本书在编写过程中引用的范本和案例，大都来自知名物业企业，但范本和案例是解读物业服务企业标准化实操的参考和示范性说明，概不构成任何广告。
由于编者水平有限，书中难免出现疏漏，敬请读者批评指正。

编者　

时代华商物业管理策划中心是由职业院校房地产及物业管理专业的老师和房地产物业咨询培训机构的顾问老师组成的一个专家团队，专业为物业服务企业提供咨询服务和技术支持，研究解析物业管理活动中出现的具体问题，为职能部门开展物业管理工作提供业务指导工作。

《物业服务合规管理指导手册：法律解读·风险防范·合规文书·问题答疑》一书依据新的《物业管理条例》编制而成，由《物业管理条例》解读、《中华人民共和国民法典》中与物业管理有关的法条解读、物业管理中的法律风险及防范、物业服务合规管理文书、常见物业服务法律问题答疑五章组成。
本书采用图文解读的方式，让读者在轻松阅读中了解物业管理与服务的要领并学以致用。本书注重实操性，以精确、简洁的方式描述重要知识点，满足读者希望快速掌握物业管理相关知识的需求。
本书可作为物业公司基层培训的教材，物业公司也可运用本书内容，结合所管辖物业的实际情况，制定具有本公司特色的物业服务工作标准。

第一章　《物业管理条例》解读
第一节　总则	2
一、制定《条例》的目的	2
二、物业管理的基本内涵	3
三、选择物业服务企业的方式—市场竞争机制	4
四、国家鼓励依靠科技进步提高物业管理和服务水平	6
五、物业管理活动的监督管理机关	6
第二节　业主及业主大会	8
一、业主的权利	8
相关链接　物业使用人	10
二、业主的义务	12
三、业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责	13
四、物业管理区域的划分	14
五、业主大会及业主委员会的设立	15
六、业主大会的职责	16
七、业主大会的会议形式和表决方式、业主大会决定的法律约束力	18
八、业主大会的会议类型及启动方式	20
九、业主大会召开的通知和会议记录	21
十、业主委员会的地位和职责	22
十一、业主委员会的登记备案制度	25
十二、管理规约的内容和效力	26
十三、业主大会议事规则的内容	28
十四、业主大会、业主委员会的职责界限	30
十五、业主大会、业主委员会与居民委员会之间的职责协调问题	31
第三节　前期物业管理	33
一、前期物业管理问题	33
二、临时管理规约的制定与内容	34
三、临时管理规约的说明及遵守义务	35
四、前期物业服务企业的选聘方式	36
五、前期物业服务合同内容列入物业买卖合同的要求	38
六、前期物业服务合同的期限	38
七、建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业部分	39
八、物业服务企业在承接物业时的查验义务	40
相关链接　物业承接验收与竣工验收的区别	41
九、物业承接验收时的文件资料移交	41
十、建设单位配置物业管理用房的义务	43
十一、建设单位的物业保修责任	43
第四节　物业管理服务	46
一、物业服务企业的法律性质与诚信管理	46
二、单个物业管理区域中物业服务企业的唯一性	46
三、物业服务合同的订立、形式与内容	47
四、物业服务合同对物业服务企业违约责任的原则性规定	50
五、物业服务企业的接管与验收义务	52
六、物业管理用房权属的规定	54
七、物业服务合同终止时物业服务企业的返还及交接义务	55
八、物业服务企业转委托的规定	56
九、物业服务收费的原则	57
十、物业服务费交纳义务人的规定	58
十一、物业服务费行政监督的规定	59
十二、物业服务企业特约服务及费用的规定	59
十三、公众性费用的收取办法	60
十四、物业服务企业对违法行为的制止及报告义务	61
十五、物业服务企业的安全防范义务	62
十六、物业使用人在物业管理中的权利、义务	64
十七、房地产行政主管部门处理物业管理纠纷的职责	64
第五节　物业的使用与维护	66
一、改变公共建筑及共用设施用途的程序	66
二、业主、物业服务企业对公共道路、场地占用、挖掘的规则	67
三、公共设施的维护责任	68
四、房屋装修时业主及物业服务企业的告知义务	69
五、专项维修资金的交纳以及归属、使用	69
六、业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权	71
七、责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务	72
第六节　法律责任	73
一、建设单位违反招投标规定的行政责任	73
二、建设单位擅自处分的行政责任和民事责任	75
三、拒不移交资料的行政责任	76
四、物业服务企业违反委托管理限制的法律责任	78
五、挪用专项维修资金的法律责任	79
六、建设单位未配置物业管理用房的法律责任	82
七、物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的法律责任	84
八、业主、物业服务企业擅自作为的法律责任	84
九、业主逾期不交纳物业服务费用的民事法律责任	86
十、业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的刑事责任和行政责任	88
十一、物业管理主管部门收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任	90

第二章　《中华人民共和国民法典》中与物业管理有关的法条解读
第一节　业主的建筑物区分所有权	94
一、建筑物区分所有权是什么	95
二、建筑物区分所有权的构成	95
三、业主对建筑物专有部分享有的权利	96
四、业主对共有部分的权利和义务	96
五、建筑区划内道路、绿地等的权属	97
六、车位、车库	98
七、业主自治管理组织	100
相关链接　业主委员会成立的条件及程序	100
相关链接　业主人数及专有部分面积的计算方法	103
八、业主改变住宅用途的限制条件	104
九、业主大会、业主委员会决定的效力	104
十、建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分	105
相关链接　如何提取和使用专项维修资金	105
十一、共有部分的收入分配	106
十二、建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配	107
十三、建筑物及其附属设施的管理主体	107
十四、业主和物业服务企业或其他管理人的关系	110
十五、业主的相关义务及责任	112
十六、业主合法权益的保护	114
第二节　物业服务合同	116
一、物业服务合同定义	116
二、物业服务合同内容和形式	117
三、物业服务合同的效力	120
四、前期物业服务合同法定终止条件	122
五、物业服务转委托的条件和限制性条款	122
六、物业服务人的一般义务	123
七、物业服务人信息公开义务	124
八、业主支付物业费义务	125
九、业主告知、协助义务	126
十、业主合同任意解除权	126
十一、物业服务合同的续订	127
十二、不定期物业服务合同	128
十三、物业服务人的移交义务及法律责任	129
十四、物业服务人的后合同义务	130

第三章　物业管理中的法律风险及防范
第一节　前期物业服务中的风险及防范	133
一、前期物业管理的特点	133
二、前期物业管理的风险	134
三、前期物业管理过程中的风险化解	135
第二节　日常物业服务中的风险及防范	137
一、治安风险防范	137
二、消防事故和隐患风险防范	141
三、装修管理风险防范	151
四、高空坠物风险防范	157
五、物业服务收费风险及防范	161
六、公共设施设备风险防范	165
七、公共环境风险防范	170
八、车辆管理风险防范	173

第四章　物业服务合规管理文书
第一节　物业管理中的合同	176
一、物业服务合同	176
【实战范本01】　物业服务合同	176
二、前期物业服务合同	190
【实战范本02】　前期物业服务合同	190
三、专项服务委托合同	208
【实战范本03】　绿化养护承包合同	210
【实战范本04】　物业清洁服务承包协议	214
【实战范本05】　保安服务外包合同	223
【实战范本06】　公共机电设备维修保养合同	229
【实战范本07】　楼宇对讲管理系统维护合同	232
【实战范本08】　电梯保养外包合同	233
第二节　物业管理中的文书	237
一、管理规约	237
【实战范本09】　小区业主管理规约	237
二、业主大会议事规则	256
【实战范本10】　业主大会议事规则	256
三、临时管理规约	265
【实战范本11】 临时管理规约	265
四、临时管理规约确认书	273
【实战范本12】　临时管理规约确认书	273
五、装饰装修管理告知书	274
【实战范本13】　业主装饰装修管理告知书（1）	274
【实战范本14】 业主装饰装修管理告知书（2）	275
六、物业费催收通知	279
【实战范本15】　关于收取物业管理费的通知	279
【实战范本16】　关于明确物业管理费收取标准的通知	280
【实战范本17】　催收物业管理费的通知【针对多数业主（住户）】	280
【实战范本18】　催收物业管理费的通知【针对个别业主（住户）】	281
【实战范本19】　车位使用费催收通知单	281
七、物业服务承诺公示	282
【实战范本20】　小区物业服务承诺书	282
【实战范本21】　××别墅物业服务承诺书	283
八、物业服务信息公示	285
【实战范本22】　物业管理服务收费公示	285
【实战范本23】　关于调整物业服务费的公告	287
【实战范本24】　物业有偿服务信息公示	287
【实战范本25】　××物业服务项目收支情况公示	291
九、维修资金筹集和使用合规文书	294
【实战范本26】　使用维修基金征求意见函	295
【实战范本27】　住宅专项维修资金使用申请表	295
【实战范本28】　××小区使用维修资金公示	296
【实战范本29】　维修和更新、改造方案	297
【实战范本30】 ××住宅专项维修资金使用联系单	298
【实战范本31】　维修资金使用征求意见证明	299
【实战范本32】　维修和更新、改造方案公示证明	300
【实战范本33】　工程招投标证明	300
【实战范本34】　住宅专项维修资金使用审批表	301
【实战范本35】　物业区域维修和更新、改造工程竣工验收报告	302
【实战范本36】　维修和更新、改造工程保修期满验收报告	303
【实战范本37】　动用住宅专项维修资金承诺书	304
十、不同意续聘通知书	304
【实战范本38】　关于物业服务合同到期后不再续聘的函	305
【实战范本39】　关于通知物业服务合同到期不再续聘的函	305
【实战范本40】　终止前期物业服务合同的函	306

第五章　常见物业服务法律问题答疑
第一节　物业服务合同签订与履行	308
一、小区必须委托物业服务企业进行管理吗	308
二、前期物业服务合同对业主有效吗	308
三、开发商前期选定的物业服务企业，个人业主能够拒绝吗	309
四、单个业主可以解聘物业服务企业吗	309
五、小区分期开发，人数未达到成立业主委员会的情况，能否解除前期物业服务合同	309
六、前期物业服务合同作为附条件的合同，条件未成就时，能否解除	310
七、小区业主如何选聘和解聘物业服务企业	310
八、没有业主委员会的情况下如何解除物业服务合同	311
九、业主可以找理由拒绝履行物业服务合同的义务吗	311
十、业主对开发商委托的前期物业服务企业不满意，是否有权更换	312
十一、物业服务可以整体“转包”或分解后“分包”吗	312
十二、物业服务企业将专项服务委托出去是否就不用负责了	313
十三、物业服务企业的责任边界在哪里	313
十四、业主与物业服务企业需要互通小区基本信息吗	314
十五、业主需提前告知物业服务企业哪些事项	314
十六、物业服务企业的单方服务承诺是否有效	314
十七、原物业服务企业是否有交接的义务	315
十八、原物业服务企业拒不撤离、移交怎么办	316
十九、物业服务企业应保证业主的人身、财产安全吗	317
二十、物业服务企业有信息公开和报告的义务吗	317
二十一、如何应对业主的解聘、续聘、合同终止后的权利与义务	318
二十二、物业服务企业对高空抛物行为负有安全保障责任吗	319
二十三、绿地被侵占，物业服务企业该不该管	319
二十四、私搭乱建该由谁管	320
二十五、出现消防问题该由谁管	320
二十六、噪声污染归谁管	320
第二节　业主大会和业主委员会	321
一、业主委员会如何产生	321
二、业主大会和业主委员会设立的程序是什么	321
三、业主委员会是如何成立的	324
四、谁有权解散业主委员会	325
五、业主委员会应当向业主公布哪些情况和资料	325
六、业主大会、业主委员会决定的效力有哪些	325
七、业主委员会具备诉讼主体的条件吗	326
八、业主委员会有工资吗	327
九、业主委员会提起诉讼是否需要业主大会决议	327
十、业主、业主大会、业主委员会、开发商以及物业服务企业有什么样的关系	327
第三节　专项维修资金	328
一、专项维修资金何时交	328
二、专项维修资金有何特点	329
三、物业管理费与专项维修资金有何不同	329
四、专项维修资金怎么管理	330
五、专项维修资金的催收能否适用诉讼时效	330
六、房屋专项维修资金纠纷适用诉讼时效吗	331
七、哪些设施可以使用专项维修资金	331
八、如何提取和使用专项维修资金	332
第四节　物业管理费	334
一、物业管理费标准由谁确定	334
二、物业管理费由哪些项目构成	334
三、物业管理费应该从什么时候开始交纳	335
四、房屋未入住能不交物业费吗	335
五、物业管理费与违约金究竟能否相抵	335
六、小区业主有权审查物业服务费用支出吗	336
七、租赁合同没有约定，物业费应由谁来交	337
八、业主有权要求物业服务企业提供小区公共收益明细及使用情况吗	337
九、业主不交物业费怎么办	338
十、未直接与物业服务企业签合同需要交物业费吗	338
十一、哪些情形下业主可以不交物业费	339
十二、小区停车要交费吗	339
十三、物业服务企业可以用停水停电来催收物业费吗	340
十四、小区发生了偷盗事件，业主是否可以不交纳物业费	340
十五、未享受服务是否可以不交物业费	341
十六、物业服务企业下发物业费催收通知单合法吗	341
第五节　业主的建筑物区分所有权	341
一、业主如何行使建筑物区分所有权	341
二、哪些建筑是配套公建	342
三、小区配套设施包括哪些	342
四、小区配套公建是否属于业主共有	343
五、小区哪些部分是业主共有部分	344
六、小区的地面停车费、广告费、场地使用费等收益归谁所有	345
七、业主的共同部分经营收入归属谁	345
八、可否擅自利用业主共有部分开展经营活动	346
九、业主可否将楼顶据为己有	347