房地产开发与经营（瞿富强）（第四版）

本书第一版于2006年出版，第二版于2012年出版，第三版于2018年出版。第二版在第一版的基础上，进行了较大的修改、补充和完善。第四版沿用了第二、三版的基本构架，根据现行法律、法规、规章、标准以及规范，对相关内容进行了修改和完善。
① 根据住房和城乡建设部令第54号《房地产开发企业资质管理规定》，对第1章部分内容进行了修改。
② 根据《中华人民共和国民法典》，对第3章部分内容进行了修改。
③ 根据《国家发展改革委关于印发投资项目可行性研究报告编写大纲及说明的通知》(发改投资规〔2023〕304号)、《企业投资项目可行性研究报告编写参考大纲》(2023版)，对第4章部分内容进行了修改。
④ 根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》，对第6章部分内容进行了修改。
⑤ 根据《城市居住区规划设计标准》(GB 50180—2018)，对第7章部分内容进行了修改。
⑥ 根据住房和城乡建设部联合国家发展和改革委员会等十三个部门联合印发《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》，对第8章部分内容进行了修改。
⑦ 根据党的“二十大”报告中提出的“住有所居”“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神，对有关内容进行了补充、修改和完善。
⑧ 根据行业发展动态以及趋势，对有关内容进行了补充、修改和完善。
在第四版的编著过程中，参考了大量专著、教材、学术论文和资料，南京工业大学经济与管理学院建设管理与房地产系的教师和社会各界提出了很多有益的建议，东南大学建筑设计研究院有限公司瞿佳依参与了第7章的撰写，南京工业大学程俊文、刘垚冰、张亭玉、李忠祥、岳甜、宋黎钧、胡晨阳、吴猛等研究生收集和整理了大量的数据和资料，在此表示衷心感谢。
由于水平有限，书中难免存在不妥之处，恳请广大同行和读者批评指正。

瞿富强
2023年8月

吴翔华，南京工业大学，教授，南京工业大学天诚不动产研究所所所长，研究员，科研方面：主要参与完成国家重点研发计划课题子课题1项、主持国家社科基金一般项目1项、住建部软科学计划课题2项、江苏省住建厅科技计划项目3项，横向课题49项，承担学校教学改革课题2项，发表各类学术论文58篇，主编出版完成了12部专业方面的教材、2部学术专著。担任中国建筑教育协会房地产专业委员会委员，民进中央经济专业委员会委员，江苏省房地产估价协会常务理事，南京市房地产学会会长等，担任Urban Studies、Housing Policy匿名审稿人。
教学方面：自2001年起担任工程管理专业讲师、副教授、研究员，曾担任建设管理与房地产系系副主任、系主任，南京工业大学德道天诚不动产研究所所长；讲授房地产开发与经营、房地产估价、工程项目管理等多门专业核心课程，获得多项教学奖励，美国犹他大学访问学者。曾获得学校优秀毕业设计指导教师称号三次、中国建设教育协会优秀教育教学论文三等奖、南京工业大学优秀高等教育教学研究论文一等奖、南京工业大学“工大集团奖教金”、社会实践优秀指导教师、微课与微课程教学比赛一等奖等多项荣誉称号或奖励。多次指导学生参与全国高校房地产策划大赛、BIM毕业设计作品大赛、全国高等院校学生“斯维尔杯”建筑信息模型（BIM）应用技能大赛、江苏省MBA案例大赛、江苏省工程管理创新创业大赛等学科竞赛并屡次获得优秀指导教师称号，获“房教中国”2020年中国房地产协同育人贡献人物。
《房地产开发与经营》课程获南京工业大学2020年微课与微课程教学比赛一等奖，以及2020年校级课程建设项目B类、2020年校级教学成果培育项目，疫情防控期间在线教学实践与探索专项课题等。
房地产行业学术兼职：民进中央经济专业委员会委员，南京市房地产学会会长，江苏省房地产估价与经纪协会常务理事、中国高校房地产学者联谊会理事，江苏省住建厅住宅与房地产研究专家委员会成员、江苏省住建厅房地产估价专家委员会委员、江苏省住宅与房地产业促进中心特邀研究员、江苏省房地产业协会专家库成员，Urban Studies、Housing Policy匿名审稿人。国家注册房地产估价师、国家注册房地产经纪人。

本书分为两篇。第1篇房地产开发与经营理论和方法，介绍房地产项目开发与经营全过程运作的知识，侧重理论性与系统性，主要内容包括：房地产开发与经营的主客体及程序、房地产开发与经营中的招标与投标、房地产开发与经营中的合同管理、房地产开发项目可行性研究、房地产开发资金的筹集、房地产开发用地的取得、房地产开发项目规划设计、房地产开发项目施工管理以及房地产营销。第2篇房地产开发与经营实务，注重理论与实践相结合，侧重于实践性环节的运作，主要内容包括：房地产项目开发与经营中的市场调查与分析以及房地产开发项目营销策划书的编制。
本书可作为高等院校工程管理、房地产开发与管理、房地产经营管理、工商管理及土木工程等专业学生的教学用书，也可以作为房地产开发企业、房地产市场研究机构、房地产中介机构、房地产市场管理部门从业人员的参考用书、继续教育用书。

第1篇 房地产开发与经营理论和方法
第1章 房地产开发与经营的主客体及程序 1
1.1 房地产开发与经营的基本概念 1
1.2 房地产开发企业 2
1.3 房地产开发与经营中的房地产分类 5
1.4 房地产项目开发与经营程序 6
复习思考题 10

第2章 房地产开发与经营中的招标与投标 12
2.1 招标投标概述 12
2.2 监理招标投标 19
2.3 勘察设计招标投标 22
2.4 施工招标投标 24
2.5 物业管理招标投标 27
复习思考题 30

第3章 房地产开发与经营中的合同管理 32
3.1 概述 32
3.2 建设工程监理合同 37
3.3 建设工程勘察、设计合同 38
3.4 建设工程施工合同 41
3.5 商品房租、售合同 45
3.6 物业服务合同 47
复习思考题 48

第4章 房地产开发项目可行性研究 49
4.1 概述 49
4.2 房地产市场调查与预测 51
4.3 房地产开发项目投资、成本费用 52
4.4 房地产开发项目收入估算与资金筹措 57
4.5 房地产开发项目经济评价 60
4.6 房地产开发项目不确定性分析 70
4.7 房地产开发项目可行性研究报告 77
复习思考题 79

第5章 房地产开发资金的筹集 81
5.1 投资与房地产投资 81
5.2 房地产开发资金筹集方式 89
5.3 金融机构对项目贷款的审查 96
5.4 房地产开发项目资金筹集规划 99
复习思考题 101

第6章 房地产开发用地的取得 103
6.1 与房地产开发有关的土地分类 103
6.2 土地储备 106
6.3 房地产开发用地的取得方式 110
复习思考题 117

第7章 房地产开发项目规划设计 118
7.1 房地产开发项目的规划管理 118
7.2 居住区规划设计 121
7.3 房地产开发项目勘察 125
7.4 房地产开发项目设计 126
7.5 房地产开发项目规划设计方案的评价 131
复习思考题 138

第8章 房地产开发项目施工管理 140
8.1 建设工程项目管理 140
8.2 房地产开发项目施工阶段管理 148
复习思考题 167

第9章 房地产营销 169
9.1 房地产营销概述 169
9.2 房地产市场调查、市场细分及目标市场选择 173
9.3 房地产产品定位 177
9.4 房地产租售计划 179
9.5 房地产市场推广 183
9.6 房地产租售工作 189
9.7 租售后服务 193
复习思考题 194


第2篇 房地产开发与经营实务
第10章 房地产项目开发与经营中的市场调查与分析 196
10.1 概述 196
10.2 房地产投资环境的调查与分析 204
10.3 项目概况调查与分析 215
10.4 房地产产品供给、需求的调查与分析 216
10.5 消费者的调查与分析 219
10.6 竞争者的调查与分析 223

第11章 房地产开发项目营销策划书的编制 229
11.1 项目概况 229
11.2 市场调查 231
11.3 市场细分与目标市场选择 241
11.4 产品定位 243
11.5 销售计划 246
11.6 市场推广 247
11.7 销售工作 253
11.8 销售后服务 255

参考文献 256